业委会筹备组的性质及工作职责介绍
一、业委会筹备组的性质 (针对我们小区是9人)
业委会筹备组是为了争取业主的利益，维护业主应享有的权利，根据《物业管理条例》规定，由街道办(政府)人员1人为筹备组组长、社区居委会派1人为筹备组副组长、房开公司1人、房办派1人,业主代表5人,共5方代表9人组成的，专门为成立业主委员会而临时组建的班子。
二、业委会筹备组的工作职责
（一）组织候选人报名及公示会议材料。
筹备组发出业主委员会候选人报名的通知
（通知上应当载明业主委员会候选人报
名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般
3-7
日，并
公示以下相关材料：
1
、《业主大会议事规则》（征求意见稿）；
2
、《管理规约》（征求意见稿）；
3
、成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（征求意见稿）；
二、业委会筹备组的工作职责
（一）组织候选人报名及公示会议材料。
筹备组发出业主委员会候选人报名的通知，并公示以下相关材料：
1、《业主大会议事规则》（征求意见稿）；
2、《管理规约》（征求意见稿）；
3、《维修基金管理规约》（征求意见稿);
4、成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（这个已公示）；
4
、选票（样本）；
5
、业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；
6
、其他应当公示的材料。
（二）验核候选人的业主身份及资格条件。
筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，
经半数以上筹备组成员签名确认后，
将所有候选人的材料原件如实报送房管部门
进行复核。
（三）公布候选人名单。
筹备组将符合条件候选人的相关材料在小区内公布
3-7
日，
如业主在公布期间提异议的，
需再次进行验核。
异议期满，
产生正式候选人。
5、选票（样本）；
6、业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；
7、其他应当公示的材料。
（二）验核候选人的业主身份及资格条件。
筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核
（三）公布候选人名单。
筹备组将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。
异议期满，产生正式候选人。
（四）公示正式候选人名单。
筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示
（五）发出召开业主大会会议的通知并公告相关材料。
筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。
1、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等
(首次业主大会的开会的形式已公布:书面征求意见方式召开)；
2、《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）《维修基金管理规约》（草案）；
3、业主委员会的选举办法、候选人名单及简历(已公布为等额选举)；
4、业主在首次业主大会会议上的投票权数（专有部分物业总建 筑面积及业主总人数）。
5、负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。
经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。
正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。
（六）公示会议表决结果。
筹备组将业主大会会议的结果在本物业管理区域内公示，公示期一般是7日。 注：业主大会会议结束后筹备组自行解散。
4
、选票（样本）；
5
、业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；
6
、其他应当公示的材料。
（二）验核候选人的业主身份及资格条件。
筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，
经半数以上筹备组成员签名确认后，
将所有候选人的材料原件如实报送房管部门
进行复核。
（三）公布候选人名单。
筹备组将符合条件候选人的相关材料在小区内公布
3-7
日，
如业主在公布期间提异议的，
需再次进行验核。
异议期满，
产生正式候选人。
关于业委会筹备组\业委会 基本常识-------(不粘贴百度上的专业内容,写得大家容易懂一些)
1,业委会筹备组,看名字,就知道,是筹备本小区的业主委员会的.不能对外代表业主,只是帮本小区全体业主,筹备建立自已小区的业主委员会.
2,筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。
"依法成立,"看到不?有法定程序的,按政府规定走完流程,首先要符合流程,不按规定流程,自立山头说成立的业委会,政府不承认的.不能对外代表全体业主,没用的.
所以,筹备需要时间.至少要走完政府规定的每一项法定流程.
3,业委会
(1)业主委员会的上司是全体业主大会;业委会对外代表业主.
(2)业主委员会是业主大会的执行组织.业委会执行业主大会通过的决议.
(3)同时,业主大会也给业主委员会授权.在授权的范围内,业委会可以代替业主大会做决定,但是,这个授权是业主大会通过同意授权,业委会才有的决定权.
(4)换一句话来说,业委会在重大事情上,是没有决定权的,决定权在业主大会,决定权在每次业主大会业主手里拿的决议票上,是少数服从多数的意思.当某一种决议票占了过半,那么,这就是业主大会的意思.
所以,每一位业主,想要达到自已要求的业主,
都必须认真对待每一次手里拿的决议票,
说不定,就是差你一票,方向就就改了呢.
本次会议的成果是(具体见第12楼)，
在小区公布栏(小区南门出口靠近5号档的公布栏)内公示了
小区首次业主大会采用 “书面征求意见”的形式召开.
本小区946户,由于大家也不想被别人代表(楼代表大家是选了,可是仍不想一个楼代表的意见代表全楼的业主的意见,所以,946户的业主"集体讨论"形式 聚一起的方式不可取.-----有效的业主大会参加人数必须过半,才是有效的业主大会.946户,至少要474户业主列席参加,这对我们小区来说,很难.所以,采用 “书面征求意见”的形式召开.
书面征求意见的形式召开,发的决议票送达到业主手里多少份,就表示有多少业主参加了.
至于业主拿到决议票不做反馈的,视同"做出反馈意见中多数意见".
视同"做出反馈意见中多数意见".------如果做出反馈意见中多数意见是赞同就视做赞同;如果做出反馈意见中多数意见是反对就视做反对;如果做出反馈意见中多数意见是弃权就视做弃权.
2015年汇锦城2号地块（三期）筹备业委会动员会议记要
1，开会地点：汇锦城居委会会议室（汇锦城三期南门斜对面居委会内）
2，开会时间：2015年10月24日9：00
3，与会人员：规建办（严主任），居委（张主任），楼组长
一，成立业主筹备委员会的前期程序：
1，每单元按居委发的楼道业主代表人数分布，选出对应人数的楼业主代表。
2，楼业主代表协助，业委会筹备组的成立。
3，成立业委会筹备组。
4，筹备组运作，成立正式的业主委员会。
二、程序中需要说明的问题。
1，选出的楼业主代表，都必须是房产证有有名字的，没有名字的，
业主的不在产证上父母不可以，一定是房产证上有名字的。
2，筹备组成员由五方代表共9人组成：
（1）规建办1人：负责组织工作，就是今天组织动员会的严春苗主任。
（2）房办1人：负责提供文件，程序指导。
（3）居委1人：宣传,组织。
（4）开发商1人：提供业主会筹备组期间经费，场地等。
（5）业主代表：5人。
3，最后选定的筹备组的5人，不要欠物业费（仅仅指这5名进筹备组的5名业主）
4，筹备组如果启动一切顺利，至少要用3个月时间，才能成立正式的业委会（按成立程序）。
5，被业主选中的，进正式业委会的人员有7名，这7名不要欠物业费（仅仅指这7名业主），
一共要有7人：1业委会主任，2业委会副主任，4名业主代表
2015年汇锦城2号地块（三期）筹备业委会第一次会议
这个第一次会议是全体业主投票,选出了筹备组的5名业主代表后,
筹备组镇政府1人,新场镇房办1人,居委1人,开发商代表1人,业主代表5人
全体业委会筹备组9人都齐了,
就在2015年12月下旬左右开了筹备组第1次会议.
这个会议,我开了后,没有写什么,因为,感觉,就是大家见个面,
筹备组镇政府1人,新场镇房办1人,居委1人也没提出什么以后的指导方向,
也没有给出筹备业委会如何筹备的时间表,
就是见个面,表示,筹备组正式成立了.
说了些我上面普及的一些基本内容,
对于我本来就做过功课的人来说,
等于就是看到人了.没什么可写的.
7算 普及贴吧.
关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知
各区县住房保障房屋管理局，物业服务企业，建设单位，业主大会：
根据《上海市住宅物业管理规定》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》等有关规定，现就本市住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式的有关问题通知如下，请遵照执行。
本通知自2015年11月1日起施行，有效期至2020年12月31日止。
上海市住房保障和房屋管理局
2015年9月30日
一、关于酬金制物业服务计费方式
酬金制物业服务计费方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
二、关于物业服务合同相关约定
本市住宅物业管理区域物业服务收费采用酬金制物业服务计费方式的，物业服务企业应与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式等具体内容。
三、关于物业服务资金
物业服务企业按照物业服务合同约定收取的物业服务费用是预收的物业服务资金，属交纳的业主所有，由物业服务企业代管。物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
四、关于物业服务支出构成
物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、离职补偿金等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业与该项目物业管理有关的固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的物业服务资金审计费用等其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出，应在专项维修资金中列支。
汇锦城2号地块（三期）业委会筹备组第7次会议
1，开会地点：汇锦城居委会会议室（汇锦城三期南门斜对面居委会内）
2，开会时间：2016年7月15日9：00
3，与会人员:筹备组成员
规建办（唐主任），居委（张主任）,房办(翟主任),
业代(5人,有2人请事假)
这次会议的主要任务就是---筹备组 通过业委会候选人名单,明确无异议.
7名业委会 委员候选人名单已投票确定.
今天7月15日,周五
筹备组 下周
最后一次梳理明确公示资料(三项规约),制相关公示/选举票/候选人简历表格等
等公示资料最后梳理后 和 业委会委员候选人名单
于7月25日公示资料(三项规约)和候选人名单,
公示期是15天,截止日是8月8日
汇锦城2号地块（三期）业委会筹备组第8次会议
1，开会地点：汇锦城居委会会议室（汇锦城三期南门斜对面居委会内）
2，开会时间：2016年8月10日9：00
3，与会人员:筹备组成员
规建办（唐主任），居委（张主任）,房办(翟主任),
业代(5人,有2人请事假)
这次会议的主要任务就是---确认明确的时间结点.
1,
经过15日的三项规约公示期过后,按收到的业主意见,筹备组讨论,最后修改三处,然后公告7天.,8月12日到8月19日,
2,
8月19日 19:30 到21:00各楼楼组长去居委领取选票(决议票).
3,
8月20日到8月27日17:00为投票期起止日
4,
8月28日(周日)唱票,出结果.
修改的地方,
有一处是去掉物业"包干制"的规定,以后让业主大会业主自已投票"薪酬制"与"包干制"二选一
另二处的修改,
都是明确的物业选聘方式二选一,"续聘原物业"或"公开招投标选聘物业"
业委会为了迅速接管物业与物业订立的临时过渡合同,不是业主大会同意"续聘原物业". 选聘物业的方式,到底是"续聘原物业"还是"公开招投标选聘物业"是由以后业主大会决议通过,本规约无权规定.
一些常识普及，业主大会的召开形式和程序
业主大会会议形式：
（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
（二）业主大会会议形式由业委会在召开业主大会会议前确定。
（三）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半的业主参加。
由于业委会的委员大都是有工作的,
就算是全职妈妈,
家里也是有需要,才不得不放弃工作,专职带小孩的.
所以,每位委员
都是义务抽自已的工作之外方便的时间给小区免费服务.
为了事情落到实处,什么事,向物业反映了没有回馈信息,
什么事,各位业主发现有不足了,哪怕不是物业的事情,
只要是小区内的事情,可以按各位委员分管的业务内容,大家向这位委员反映,
也可以向本楼的楼组长反映.
小区这样分工的好处.举个例子.
比如,是8号楼的业主向物业报修1楼小区内绿化的拦住4楼窗户了,
物业接了单,却不给回复(至少2次),
这件事,报修的业主可以向楼组长反映,也可以直接向分管你们单元楼的 委员25#302去反映.
管你们楼的委员25#302接到你的书面单子,除了直接向物业问处理进度及意见外,也向分管绿化的委员报备有这件事.分管绿化委的委员同时也向物业问处理进度及意见
也就是,同一件事,只要你们反映了,物业相关部门没有回复的.
至少一件事有两名委员在追催这件事(一名分管你们楼的委员,一名管这类事的委员)
如果本楼的楼组长再负责一些,就是一件事,有三人在追催了.
分工合作,就是这样,节约大家的时间.同时,也能责任到人.
---请业主一定给书面的单子,写上反映这件事的业主楼号/房号/名字/手机号,
一来有结果可以电话给你,二来,有这样的单子,我们业委会委员要做记录,考核用的.口头的,不能考核.也说不清.
至少,业主与业委会之间不想出现说不清的事情.
业委会的委员,首先是和大家一样都是业主,然后才是业委会委员.
关于书面意见如何交上去.现在业委会备案正在办,公章也没刻下来.
等正式成立了,
分管各楼的委员会通知你们如何把书面意见交给他.
三项规约分别是:(1)业主大会议事规则;(2)管理规约;(3)维修基金管理规约.
2016-8月10日 9:00 筹备组第8次会议
2016-7月15日 9:00 筹备组第7次会议
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2016-6月24日 9:00 筹备组第6次会议
2016-6月07日 9:00 筹备组第5次会议
2016-5月19日 19:30 筹备组第4次会议
2016-4月22日 9:00 筹备组第3次会议
2016-3月11日 9:00 筹备组第2次会议
2015-12月25 9:00 筹备组第1次会议